編者按：當(dāng)下，旅游產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷深刻變革，產(chǎn)品供給由稀缺轉(zhuǎn)為過(guò)剩，資源為王讓位于產(chǎn)品能力為王，游客需求從單一化轉(zhuǎn)向個(gè)性化、多樣化和細(xì)分化。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展正呈現(xiàn)出越來(lái)越復(fù)雜化、精細(xì)化的趨勢(shì)，為了滿足旅游市場(chǎng)需求、順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，越來(lái)越多的從業(yè)者投入更多精力，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入、細(xì)致的鉆研。

       “旅游目的地+醫(yī)療康養(yǎng)”是文旅產(chǎn)業(yè)目前最受關(guān)注的領(lǐng)域之一，也是旅游業(yè)攀爬產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈高端、擴(kuò)展新的發(fā)展空間的潛在突破口。當(dāng)前，“旅游目的地+醫(yī)療康養(yǎng)”的跨界融合呈現(xiàn)什么樣的態(tài)勢(shì)？存在哪些特征和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要把握的關(guān)鍵要素？對(duì)此，全球頂尖的全方位綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)AECOM推出了《2019中國(guó)健康地產(chǎn)研究報(bào)告》。本文分享了AECOM針對(duì)健康地產(chǎn)領(lǐng)域總結(jié)的最新研究成果，對(duì)健康地產(chǎn)項(xiàng)目中的關(guān)鍵議題及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了探討。以下為正文部分：

       得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)健康的需求日益增長(zhǎng)。同時(shí)，人口老齡化的加速到來(lái)以及生育政策的放開(kāi)，健康產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)巨大的增量市場(chǎng)空間，并有望進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

       在這一背景下，政府近幾年不斷加強(qiáng)對(duì)健康產(chǎn)業(yè)的政策扶持力度，包括將“健康中國(guó)2030”建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，并制定《“十三五”健康老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》。其中明確了加強(qiáng)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量，以及強(qiáng)化康復(fù)護(hù)理，積極推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的發(fā)展目標(biāo)。

           也正因此，中國(guó)健康產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)前所未有的發(fā)展契機(jī)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)衛(wèi)生消費(fèi)總額5.2萬(wàn)億元，過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于GDP增速，達(dá)13.5%。

       綜合這些趨勢(shì)，AECOM健康地產(chǎn)研究小組認(rèn)為在城市化進(jìn)程放緩、去地產(chǎn)化的時(shí)代背景下，從健康地產(chǎn)的角度切入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)為開(kāi)發(fā)商賦予新的增長(zhǎng)動(dòng)力。憑借近期受邀為政府及企業(yè)服務(wù)所積累的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行的長(zhǎng)期研究實(shí)踐，AECOM健康地產(chǎn)研究小組針對(duì)國(guó)內(nèi)健康地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)狀進(jìn)行了深度解讀，并對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出了獨(dú)特的見(jiàn)解。

       地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型布局大健康

       AECOM認(rèn)為，健康產(chǎn)業(yè)可劃分為三個(gè)層級(jí)。其中，最內(nèi)圈的核心層次為醫(yī)藥研發(fā)及生產(chǎn)，醫(yī)藥科學(xué)相關(guān)研發(fā)及生產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)鏈頂端；第二級(jí)層次則是（跨）醫(yī)療服務(wù)，通過(guò)完善的服務(wù)，把處于高層次的大健康產(chǎn)業(yè)研發(fā)成果轉(zhuǎn)換為面向大眾的消費(fèi)品；本文討論的健康地產(chǎn)，則位列第三層級(jí)，即通過(guò)將健康概念與其他產(chǎn)業(yè)相融合的產(chǎn)物，例如“健康+居住”和“健康+旅游”等，把健康融入生活，倡導(dǎo)健康的生活方式。

       而在健康地產(chǎn)的領(lǐng)域內(nèi)，雖然各個(gè)層級(jí)參與方的資源正逐漸共享，令得涉及健康地產(chǎn)的參與方將更多元化，但由于優(yōu)質(zhì)的核心醫(yī)療環(huán)節(jié)仍是市場(chǎng)稀缺資源，大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更傾向通過(guò)養(yǎng)老服務(wù)和泛醫(yī)療服務(wù)試水健康地產(chǎn)領(lǐng)域。

       這一趨勢(shì)也反映在健康地產(chǎn)項(xiàng)目集中分布在一線城市和旅游城市的現(xiàn)狀上。由于優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源在東部沿海城市集中度較高，且充足的醫(yī)療品牌儲(chǔ)備有利于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確篩選并導(dǎo)入健康服務(wù)資源，因而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的京津冀、長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)的醫(yī)療項(xiàng)目比重和數(shù)量更多。而位于昆明和三亞等旅游城市的養(yǎng)老和康養(yǎng)度假項(xiàng)目比重和數(shù)量則更具優(yōu)勢(shì)。此外，這些城市在老年人口基數(shù)、地區(qū)人均可支配收入以及地區(qū)醫(yī)療水平這三方面均水平較高。

       海外健康地產(chǎn)通常以健康城、醫(yī)學(xué)城、大型養(yǎng)老綜合社區(qū)等為空間載體，推動(dòng)健康產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，形成健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)和臨床醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)高地。

       在國(guó)內(nèi)，多個(gè)重點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)也采取了不同的戰(zhàn)略布局，包括發(fā)揮傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源協(xié)同性較高的優(yōu)勢(shì)，僅參與開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)；或是深度參與養(yǎng)老和康養(yǎng)項(xiàng)目操作難度相對(duì)較低，自然資源和區(qū)位條件要求較高的項(xiàng)目；以及以參股或控股等品牌層面合作為主，針對(duì)如醫(yī)美等具有市場(chǎng)前景的健康產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)布局等。AECOM針對(duì)重點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)的健康產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行了系統(tǒng)研究，請(qǐng)聯(lián)系A(chǔ)ECOM或獲取完整版報(bào)告瀏覽具體內(nèi)容。

       展望健康地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新方向

       在重點(diǎn)企業(yè)的不斷探索過(guò)程中，AECOM健康地產(chǎn)研究小組預(yù)見(jiàn)，健康地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式正產(chǎn)生以下變革：

       首先，健康地產(chǎn)領(lǐng)域的合作渠道將更多樣，地產(chǎn)商與醫(yī)療健康資源的合作渠道從單一的招商引進(jìn)發(fā)展成為雙向合作共建、收購(gòu)、參股、并購(gòu)等，充分整合各方資源。

       第二，健康地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)分市場(chǎng)更專業(yè)。市場(chǎng)持續(xù)細(xì)分將成為未來(lái)健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要基礎(chǔ)之一，對(duì)于細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)品牌資源的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，要求開(kāi)發(fā)商未來(lái)在拓展寬度的基礎(chǔ)上還需更加關(guān)注細(xì)分醫(yī)療健康資源的篩選以及垂直市場(chǎng)需求的挖掘。

       最后，健康地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)模式更復(fù)合，未來(lái)健康地產(chǎn)項(xiàng)目將更加關(guān)注服務(wù)環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，快速實(shí)現(xiàn)品牌和運(yùn)營(yíng)模式的輸出，拓寬盈利渠道，以緩解單純的重資產(chǎn)模式給建設(shè)方造成的財(cái)務(wù)壓力。

       運(yùn)營(yíng)模式的變革和一線城市的成熟布局，將使得行業(yè)朝著更專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展，同時(shí)基于已有項(xiàng)目孵化的品牌與管理模式將開(kāi)始向三四線城市下沉，逐步形成規(guī)模化、連鎖化布局。

       這也令差異化、個(gè)性化和品牌化成為未來(lái)健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的重要把控環(huán)節(jié)，即成功的健康地產(chǎn)項(xiàng)目離不開(kāi)三個(gè)要素：

       首先是，清晰而精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位必不可少，它決定了產(chǎn)品未來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展方向，并對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、投資等多個(gè)環(huán)節(jié)起到指導(dǎo)性的作用。AECOM健康地產(chǎn)研究小組認(rèn)為，“伴隨健康產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展和市場(chǎng)的逐步細(xì)分，健康地產(chǎn)項(xiàng)目中客群、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)等的精細(xì)化解構(gòu)和精準(zhǔn)化定位，以及對(duì)應(yīng)的專業(yè)化產(chǎn)品和細(xì)致化服務(wù)是構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河取得市場(chǎng)成功的突破關(guān)鍵?！?/p>

       其次，健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目對(duì)健康產(chǎn)業(yè)資源依賴度極重，產(chǎn)業(yè)內(nèi)核是區(qū)分不同項(xiàng)目的根本要素，因此，導(dǎo)入符合定位的產(chǎn)業(yè)元素必不可少。因而，在項(xiàng)目規(guī)劃和策劃階段，應(yīng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)遴選，定位適宜項(xiàng)目發(fā)展的健康產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，明確項(xiàng)目啟動(dòng)核心和導(dǎo)入路徑，優(yōu)先導(dǎo)入關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)、專業(yè)性較高的健康產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，并在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。

       最后，高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)是維持項(xiàng)目生命力的必然保證，而成功的項(xiàng)目通常在前期的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)已對(duì)后期運(yùn)營(yíng)有著細(xì)致考量。AECOM健康地產(chǎn)研究小組建議，在項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)階段，可以強(qiáng)化培育專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，逐步實(shí)現(xiàn)品牌輸出和復(fù)制。

       這三個(gè)元素的有機(jī)結(jié)合可以AECOM目前正在進(jìn)行的、為某大型地產(chǎn)集團(tuán)提供的健康地產(chǎn)戰(zhàn)略層面咨詢項(xiàng)目為例，AECOM經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)在對(duì)健康產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)主自身資源配置情況和國(guó)內(nèi)外先進(jìn)案例建設(shè)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，構(gòu)建了一套具有針對(duì)性的健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件評(píng)價(jià)體系，結(jié)合定性及定量的分析方法科學(xué)辨識(shí)適配的健康地產(chǎn)項(xiàng)目類型。同時(shí)，豐富的經(jīng)驗(yàn)使我們得以將實(shí)操層面的具體問(wèn)題提前融入頂層設(shè)計(jì)當(dāng)中。

       在AECOM看來(lái)，健康地產(chǎn)領(lǐng)域承載著為社會(huì)分擔(dān)養(yǎng)老壓力的眾多期望與責(zé)任，持續(xù)為社會(huì)養(yǎng)老的資源稀缺提供多元的補(bǔ)足。通過(guò)產(chǎn)業(yè)為本，市場(chǎng)為導(dǎo), 以地產(chǎn)空間為有形載體，以帶動(dòng)區(qū)域健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展、不斷提升居住者的健康品質(zhì)為無(wú)形價(jià)值，迭代創(chuàng)新健康產(chǎn)品和服務(wù)，將是未來(lái)健康地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)力。